شاید شما خواننده گرامی هم مثل بسیاری دیگر با خود فکر کنید که دستور تخلیه و با حکم تخلیه تفاوتی ندارد اما خوب است بدانید این درست است که در پایان، هر دو منجر به تخلیه مستاجر از ملک می شود ولی هر کدام از این دو طبق شرایطی به موجر یا همان صاحب ملک امکان تخلیه مستاجر را می دهد و نمی توان هر کدام را به جای دیگری به کار گرفت. در این مقاله به بررسی تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه می پردازیم.
دستور تخلیه
دستور تخلیه مربوط به اماکن مسکونی یا تجاری فاقد سرقفلی می شود و در اماکن تجاری کاربرد ندارد. بگذارید با یک مثال ساده این موضوع را پیش ببریم:
تصور کنید که در 4 آبان ماه 1401 ملک مسکونی خود را برای مدت یک سال به خانواده اکبری اجاره داده اید. برای تنظیم قرارداد به دفتر مشاور املاک مراجعه کرده اید. قرارداد در دو نسخه تنظیم شده و دو شاهد زیر قرارداد را امضا کرده اند. حالا یک سال گذشته و اواخر مهرماه سال 1402 و روزهای پایانی و سررسید اجاره رسیده است. به عنوان مالک ملک به خانواده اکبری اطلاع می دهید که مدت اجاره به پایان رسیده و شما به هردلیلی قصد تمدید اجاره با این خانواده را ندارید. اما این خانواده از تخلیه ملک شما سرباز می زند. در مثال ما شما می توانید از طریق درخواست دستور تخلیه، ایشان را از ملک خارج کرده و آن را تصرف نماید. همانطورکه مشاهده می کنید ما برای این مثال شرایطی را ذکر کردیم. بنابراین برای اینکه بتوانید از دستور تخلیه استفاده کنید
- در قرارداد اجاره، مدت قيد شده باشد. در مثال ما این قرارداد برای مدت یک سال تنظیم شده است.
- قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري و فاقد سرقفلی باشد.
- دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضا كرده باشند پس همانطور که گفته اثر انگشت کفایت نمیکند.
- مدت اجاره تمام شده باشد
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و امضا شده باشد.
مرجع رسیدگی به دعوای دستور تخلیه
رسيدگي به دستور تخليه در قراردادهاي اجاره، طبق ماده 9 ازقانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است.طبق این ماده
در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای مینماید:
ب- تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
در مورد قراردادهاي اجاره رسمي، مي توان تخليه ملك را از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما به این نکته توجه داشته باشید که اگر ملک شما تجاری بوده و قرارداد برای سال 56 و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص باید به دادگاه صالح مراجعه نمود.
دستور تخليه
- بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر مي شود
- قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نيست اما در صورتی که مستأجر مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد در اينصورت بايد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را وارد بداند در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي صادر مي گردد.
اجرای دستور تخلیه
اجراي دستور تخليه بدون نیاز به صدور اجراييه انجام می شود. مأمور ابلاغ مكلف است دستور تخليه را ظرف ٢٤ ساعت به مستأجر ابلاغ نمايد و در نسخه دوم رسيد دريافت كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد، اين موضوع را در ابلاغ نامه قيد و ظرف سه روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام كند.
جبران خسارات احتمالی از سوی مستاجر در دستور تخلیه
اگر شما مدعي ورود خسارت به ملك خود باشید و يا بابت شارژ ساختمان، آب، برق و يا … طلبي از مستأجر داشته باشید، بايد ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زيان يا بدهي، اقدام و گواهي دفتر شعبه دادگاهي كه پرونده در آنجا مطرح است را به اجراي احكام شوراي حل اختلاف تحويل دهید تا از مبلغ وديعه ای می بایست به مستاجر پس داده شود کسر شود. گاهی در یک سری قرارداد ها از مستاجر چک تضمین تخلیه یا چک تضمین پرداخت اجاره گرفته می شود. این موضوع می بایست حتما در قرارداد ذکر شود وتا زمانیکه صاحب ملک یا موجر چک را به واحد اجرای احکام ندهد امکان تخلیه وجود ندارد و در صورتی که موجر مدعی گم شدن چک نماید می بایست از دادگاه صالح حکم قطعی داشته باشد و به واحد مربوطه ارائه دهد.
اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر
اگر در هنگام تخليه ملك، مستأجر حضور نداشته باشد و اثاثيه اي در آنجا باشد، موجر یا صاحب خانه مي تواند با معرفي يك انبار عمومي به عنوان امین اموال و انتقال اموال به آنجا، تخليه ملك را توسط مامورین اجرای دادگاه انجام دهدتوجه داشته باشید که هرجا صحبت از تخلیه به میان می آید منظور تخلیه قانونی و با حکم و دستور دادگاه است. هیچ کس نمی تواند برای رسیدن به حقوق خود به دیگری ضرری برساند. مطابق اصل چهلم قانون اساسی”هیچکس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد”
حکم تخلیه
در صورتی که قرارداد اجاره فاقد هرکدام از شرایط یاد شده در بالا باشد امکان گرفتن دستور تخلیه وجود نخواهد داشت. در این صورت در پايان مدت اجاره، مالك براي تخليه ملك باید با با ارائه دادخواست در شوراي حل اختلاف و يا دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نمايد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای حکم تخلیه
در این خصوص می بایست میان قراردادهایی که در آن ها سرقفلی پیش بینی شده و موارد بدون این حق قائل به تفکیک شد به این صورت که:
- اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن مسكوني و يا اماكن تجاري بدون حق سرقفلي باشد، مرجع صالح، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است
- اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن تجاري داراي حق سرقفلي باشد، در اين صورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملك است.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد سرقفلی به این مقاله مراجعه کنید.
رأيي كه در مورد حكم تخليه صادر مي شود قابل تجديدنظرخواهي و در صورت غيابي بودن، قابل واخواهي مي باشد. در مورد واخواهی در مقالات بعدی بیشتر توضیح خواهیم داد. اما در یک توضیح مختص باید بدانید حکم در صورتی غیابی محسوب می شود که مستاجر به عنوان خوانده دعوا، در جلسه رسیدگی حاضر نشده باشد، وکیل معرفی نکرده باشد و لایحه ای هم از سوی ایشان به دادگاه ارائه نشده باشد
اجرای حکم تخلیه
پس از صدور رأي و قطعيت آن، با صدور اجراييه بنا به درخواست موجر، به مستأجر ابلاغ مي شود كه ظرف ١٠ روز از تاريخ ابلاغ، اقدام به تخليه ملك نمايد در غير اينصورت، دادگاه اقدام به تخليه ملك مي نمايد. اجراي حكم تخليه منوط بر اين است كه مبلغ وديعه اخذ شده از مستأجر توسط صاحب ملک اعم از این که صاحب عین باشد یا منفعت، به حساب سپرده دادگستري واريز گردد.
جبران خسارت احتمالی از سوی مستاجر در حکم تخلیه
شما می توانید در دادخواست تخليه همزمان خسارت های وارد شده به خود را اعلام و درخواست جبران آن ها را بنمایید.
وکیل تخلیه املاک
با توجه به تخصصی و پیچیده بودن مسائل مربوط به املاک و به ویژه املاک استیجاری و بحث های تخلیه پیشنهاد می کنیم که قبل از هر اقدامی حتما از وکلای متخصص در این زمینه مشاوره بگیرید. وکیل تخلیه املاک وکیلی است که در کنار دانش و تبحر در سایر موضوعات حقوقی به صورت تخصصی در حوزه پرونده ها و موضوعات ملکی فعالیت می نماید.
وکیل املاک در گروه حقوقی جاستیتا
گروه حقوقی جاستیتا با بهره گیری از دانش و تخصص وکلای مجرب پایه یک دادگستری در این زمینه آماده ارائه هرگونه خدمات و مشاوره به شما مراجعین محترم می باشند. برای ارتباط با مشاورین و بهره مندی از مشاوره تخصصی با ما تماس بگیرید.
